Ситуация на рынке недвижимости и ее причины

Весна этого года принесла много сюрпризов, и не только в погодных условиях, но и в макроэкономике. Так, например, цены на нефть пошли вниз из-за замедления темпов экономического роста в Европе и Америке и неопределенного положения в экономике Китая. Произошла рецессия в России. Все это оказывает негативное влияние на экономику страны, в том числе и на состояние рынка недвижимости.

Еще одним сюрпризом стало очень резкое падение цен на золото. В апреле всего за два дня цена снизилась на 15 %. В современном мире недвижимость вместе с золотом являются основными материальными активами из всех известных человечеству, так как обладают реальной ценностью, поэтому они часто противопоставляются бумажным деньгам. Недвижимость является материальной собственностью, а деньги - виртуальны, как бумажные, так и электронные. Это является одним из аргументов, почему цены на недвижимость в России, в том числе в Москве и Подмосковье, не должны сильно упасть. Но последние данные заставляют задуматься над этим вопросом, так как постоянное падение цен на золото с осени прошлого года составило 25% по сравнению с виртуальными бумажными деньгами, при этом все происходило на фоне нарастающей в мире инфляции и активного печатания бумажных банкнот.

Особого внимания заслуживает история, произошедшая на Кипре. Вопрос не стоит, сколько денег и у кого было на Кипре, сколько и кто их потерял, вернется ли хотя бы часть офшорных денег в Россию и будут ли они вкладываться в недвижимость. Вывод из этой ситуации очень неприятный: денег нет, или, как говорится в известном фильме, «Все уже украдено до нас!».

Каковы же уроки этой кипрской истории? Существуют довольно респектабельные банки, имеющие вполне солидных вкладчиков, среди которых есть и частные лица, и компании. Все они считают, что имеют крупную сумму денег, и тратят периодически свои деньги на покупку квартиры или дома, машины, одежды, на поездку в отпуск. Но на деле этих денег у них в банке уже нет. Это потому, что банки вложили средства в различные финансовые операции, например, это могут быть государственные облигации Греции или других стран. Правительства стран, в облигации которых были вложены деньги, получив через размещение ценных бумаг средства, уже потратили все на свои нужды: выплата жалований чиновникам, покрытие долгов и т.п. Чиновники и госслужащие выделенное им жалование тоже уже освоили, потратив его на скромное или не совсем скромное существование.

Добропорядочные компании и граждане рассчитывают, что у них есть деньги на счете в банке. Банки делают свой расчет на активы, в которые они поместили свои средства. Правительства рассчитывают на займы, служащие – на жалование. Но в результате получается, что одна и та же сумма денег, вложенная гражданином или компанией в банк, уже несколько раз участвовала в различных экономических расчетах и многократно потрачена. Именно из-за этого и к тому же из-за дешевого кредитования создалась несоответствующая действительности ситуация со всеми активами: золотом, нефтью, акциями, недвижимостью. Такая ситуация складывалась до кризиса 2008 года, затем мы наблюдали то же самое в период «восстановления» мировой экономики уже после 2008 года.

По сути, именно кипрский прецедент и показал, что «король-то голый». Посмотрите, что произошло: модный, процветающий остров, на котором постоянно и стабильно росли цены на недвижимость и дорожало буквально все, за очень небольшой период времени стал никому не нужен. И если кто-то им еще интересуется, то только затем, чтобы «вытащить» оттуда хоть что-то.

Довольно странно, если не сказать ужасно, звучат в этом плане слова высокопоставленных немецких чиновников. Они предлагают распространить кипрский «опыт» во всех проблемных странах Европы. Это значит, что вскоре половина европейских государств, таких как Испания, Италия, Португалия, повторят судьбу Кипра. А, следовательно, «реальных» денег окажется намного меньше, чем представлялось еще вчера. И станет ясно, что цены на все товары, начиная с нефти, заканчивая недвижимостью и золотом, очень сильно завышены. И все заработанные средства не лежат в «закромах родины», а давно уже потрачены, причем не теми, кто их заработал. От этой ситуации выиграют только те, кто успел вовремя и быстро продать все ненужное, даже если это купленные впрок золото и недвижимость.

Многие специалисты считают, что рекордное падение цен на золото было следствием объявления о том, что Кипр планирует продать часть своего золота для покрытия долгов. Объем продаж по мировым меркам вырос немного, но этого хватило вполне, чтобы снизить котировки сразу на 15%. Что же произойдет, если свои части золотого запаса решат продать более крупные страны, например, Италия или Испания? Тогда цена на золото упадет еще больше. А следом снизятся цены на недвижимость и на землю, которых на рынке накопилось намного больше, чем имеется потребительский спрос.

Рассмотри теперь состояние дел на нашем рынке недвижимости. Давно известно, что большое количество жилья в Москве было приобретено с целью инвестиций. В 2004 году аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» была опубликована статья про инвестиционные квартиры. Но тогда проблемы только начинались, условия в макроэкономике были благоприятными, ситуация на рынке недвижимости тоже. По данным статистики, в то время с инвестиционными целями покупалось около 30% московских новостроек. За семь лет накопилось 210%, такой объем был бы построен в Москве за два года.

Интересно то, что распродажи инвестиционных квартир не наблюдается. Во время кризиса не было желающих продавать сильно подешевевшие квартиры, так как они покупались не на займы, а на собственные средства. Кроме того, не было альтернативы для вложения денег. Поэтому многие новостройки в Москве заселены на 30-50%, хотя уже давно сданы в эксплуатацию.

В то же время власти стараются создать условия, в которых приобретенное впрок жилье требовало бы постоянного вложения средств. Со следующего года планируется ввести на недвижимость рыночный налог. Он будет небольшим, по сравнению с другими странами. В России такой налог составит 0,1% от рыночной стоимости недвижимости в год, тогда как в зарубежных государствах сумма налога колеблется от 1 до 10% в год.

Вызывает интерес и определенное беспокойство предложение принудительно продавать квартиры в счет долгов ЖКХ. Стоимость услуг, оказываемых ЖКХ, составляет около 1% от рыночных цен на квартиры и намного выше планируемой величины рыночного налога. Часто покупатели инвестиционного жилья услуги ЖКХ не оплачивают, потому что не живут в этих квартирах и даже не появляются там. В результате с 2008 года, когда было куплено жилье, долг по нему составляет больше 5% от рыночной цены квартиры. Законопроект, если он будет принят, позволит такие квартиры принудительно продавать.

За последний год в Москве планируется увеличить объем строительства жилья. А ведь высокие цены на недвижимость, несмотря на низкую платежеспособность населения и на кризис, зависели от того, что был недостаточный объем предложений по сравнению со спросом. В 2009-2010 годах после кризиса остановились многие проекты, затем смена в столице мэра привела к тому, что строительство было заморожено еще на два года. Теперь правительство добралось до рынка жилья, в планах большой объем новостроек, это приведет к росту предложений по продаже.

Итак, в Москве и Подмосковье на рынке недвижимости сложилась следующая ситуация. Есть несколько факторов, которые приводят к росту объемов предложения:
1. Политика столичных властей направлена на увеличение объемов жилищного строительства.
2. Увеличилось количество апартаментов, жилые квартиры перепрофилированы в нежилые.
3. Происходит давление на инвестиционное жилье в форме рыночного налога на недвижимость и посредством борьбы с долгами по услугам ЖКХ.
При этом наблюдаются такие события, как значительное ухудшение состояния макроэкономики. Это связано с ростом стоимости денег и падением цен на золото, нефть, акции и недвижимость, находящуюся за рубежом, соответственно происходит падение доходов и платежеспособности населения. Это может привести к ухудшению рынка недвижимости.
Кроме того, вторая волна удешевления зарубежной недвижимости приведет к тому, что покупка квартир за рубежом будет более выгодной альтернативой, чем загородная недвижимость в Подмосковье или в Сочи и Краснодарском крае.

Общеизвестно, что платежеспособность населения в России, в том числе в Москве, очень низкая. Поэтому, скорее всего новый экономический спад сильно повлияет на рынок недвижимости. Тем более, что новые законодательные проекты только ухудшают привлекательность российской недвижимости для инвесторов, так как содержание квадратных метров жилья будет обходиться очень дорого из-за налогов и ЖКХ.

Макроэкономическая ситуация сегодня вызывает беспокойство. И все эти факты нельзя просто игнорировать. Возможно, ухудшения ситуации не произойдет, но в таких условиях, каких мы оказались сегодня, лучше приготовиться к худшему и иметь запасной вариант, не полагаясь на «авось».